Rakennusala, työttömyys & työvoiman liikkuvuus

Esittelin aiemmassa kirjoituksessa lyhyesti hiljattain julkaistoja tilastoja  työttömyyskassoihin liittyen. Tässä kirjoituksessa esittelen hiukan tarkemmin tilastoja rakennusalan ammattityövoiman työttömyystilanteeseen liittyen.

Yksi indikaattori rakennusalan ammattityövoiman työttömyyteen liittyen ovat Rakennusalan työttömyyskassan maksamat ansiopäivärahat. Tuon työttömyyskassan jäseneksi pääsyn ehtona on se, että henkilö työskentelee tai opiskelee rakennus- ja rakennustuoteteollisuuden, talotekniikka-alan tai maa- ja vesirakennusalan ammateissa tai työaloilla. Samoin kuin muidenkaan työttömyyskassojen kohdalla, rakennusalan työttömyyskassan jäsenyyskään ei ole täysin sama asia kuin alan työvoima: kaikki rakennusalan työntekijät eivät kuulu Rakennusalan työttömyyskassaan, ja osa kassan jäsenistä saattaa olla vaihtanut jäseneksi liittymisen jälkeen alaa. Rakennusalan työttömyyskassan ansiopäivärahatiedot kuitenkin indikoivat alan työttömyys- ja työllisyystilannetta ja siihen liittyviä muutoksia.

Vuoden 2014 tilastoista käy ilmi, että Rakennusalan työttömyyskassan 56 816:sta jäsenistä 22 019 sai jossain vaiheessa vuotta ansiopäivärahoja työttömyysajalta. Jopa lähes 40 prosenttia rakennusalan työttömyyskassan jäsenistä sai siis ainakin jossain vaiheessa vuotta 2014 ansiosidonnaista päivärahaa. Rakennusalan työntekijöiden työttömyys on viime vuosina Suomessa ollut historiallisen korkeaa. Toimihenkilöiden työllisyystilanne on ollut selvästi parempi.

Viime vuosina rakennustyöntekijöiden työttömyys on ollut korkeaa kaikissa maakunnissa, mutta toisissa se on ollut vielä korkeampaa kuin toisissa. Rakennustyötehtävät painottuvat yhä enemmän kasvukeskuksiin, mutta niissäkin asuvista rakennustyöntekijöistä huomattava osa on ollut viime vuosina ainakin osan vuodesta työttöminä. Korkeimmillaan työttömyys Rakennusalan työttömyyskassan jäsenyyskunnassa on tänä vuonna (2015) ollut maaliskuussa, jolloin ansiosidonnaista päivärahaa sai 25,2 % Rakennusalan työttömyyskassan jäsenistä. Korkein työttömyysosuus kassan jäsenkunnassa oli tuolloin Kainuussa (40,7 %, mikä tarkoitti 727 työtöntä siellä) ja matalin Uudellamaalla (16,7 %, mikä tarkoitti siellä yli 1927 työtöntä). Rakentaminen on vuodenaikariippuvaista, ja tyypillisesti työttömyys on talviaikaan selvästi korkeampaa kuin kesällä. Viimeisimmät tilastotiedot ovat elokuulta, jolloin vastaava valtakunnallinen työttömyysaste oli 13 % (Uudellamaalla 9,1 % ja Kainuussa 20,6%). Työttömiä on tänä vuonna ollut paljon siis kesäaikaankin.

Rakennustyöntekijät ovat liikkuneet kauemmaskin töiden luo jo pitkään. Jo Egyptin pyramidien rakentajakuntaa on väitetty haalitun aikoinaan kauempaakin. Nykyäänkin rakennustyövoima on yleisesti varsin liikkuvaa suhteessa moniin muihin aloihin, mikä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kaikki työntekijät haluaisivat liikkua työn perässä mihin tahansa. Alan työvoiman liikkuvuus on näkynyt Suomessakin paitsi maan sisäisinä muuttoina ja toisinaan pitkinäkin työmatkoina työn perässä, myös suomalaisten rakennustyöntekijöiden ulkomaille töihin lähtemisinä ja ulkomaisten rakennustyöntekijöiden kulkemisena Suomen rakennustyömarkkinoille. Viron Tilastokeskuksen julkaisemassa julkaisussa on todettu, että peräti 40 % ulkomailla työskentelevistä virolaisista työskentelee rakennusteollisuuden parissa, vaikka rakennusteollisuus työllistää Virossa alle 10 % työvoimasta. Virokaan ei ole vain työvoiman lähtömaa, vaan Viroonkin on tullut vierastyöläisiä muista maista. Rakennusalan työvoiman liikkuvuuteen ja liikkumissuuntiin vaikuttaa se, paljonko missäkin rakennetaan.  Silloin jos töitä ei ole, voi myös vierastyövoiman tarjonta vähentyä. Esimerkiksi Espanjassa rakentamisen määrän väheneminen vuoden 2007 jälkeen on näkynyt myös rakennusalan ulkomaisen työvoiman määrällisenä vähenemisenä maasta.

Mielenilmaus ja energiankulutus

Tänään 18.9.2015 on yleislakkoonkin joissain puheissa verrattu mielenilmauspäivä, jonka aikana osa kansasta osoittaa mieltä palkkoihin koostuvia säästöjä vastaan jättäytymällä pois töistä. Miten mielenilmaus näkyy sähköjärjestelmässä?

Sähkönkulutus on mielenilmausta edeltävänä yönä Suomessa tippunut perjantaiaamuna jopa yli 2000  MWh/h siitä tasosta, millä se on ollut muina päivinä samalla viikolla  samaan kellonaikaan. Pudotus sähkönkulutuksessa on merkittävä. Lämpötila on perjantaina aavistuksen korkeammalla tasolla kuin mitä alkuviikosta on ollut, ja sää nyt perjantaina on sateinen. Pudotus ei selitys säätilamuutoksilla.  Pudotuksen taustalla on ainakin se, että teollisuusprosesseja on yön aikana ajettu alas. Mahdollisesti  esimerkiksi myös se näkyy sähkönkulutuksessa, mikäli tavanomaisesta poiketen osa palvelurakennuksista ei ole tänään käytössä.

Sähkönkulutus Suomessa ma 14.9. – pe 18.9. klo 12.

Ainakin energiaa mielenilmaus siis näyttäisi säästävän. Sähkönkulutuksen kehitystä voi seurata Fingridin sivustolta.

(Julkaistu alunperin 18.9.2015 noin klo 9. Tekstiä on muokattu hieman sen jälkeen ja kuva on päivitetty 18.9. noin klo 13 uudempien kulutustietojen mukaiseksi. Helsingin Sanomat julkaisi asiasta uutisen ”Mielenilmaus laski sähkön kulutusta” 18.9. klo 11:43 sen jälkeen, kun olin lähettänyt HS:n toimitukselle uutisvinkkinä linkin tähän blogikirjoitukseen. Uutisen journalistista lähdettä HS ei uutisessaan maininnut.)

Työttömyyskassojen jäsenmaksut 2014

Finanssivalvonta julkaisi tänään 17.9.2015 ”Työttömyyskassat 2014” -nimisen asiakirjan, joka sisältää työttömyyskassoja koskevia tilastotietoja vuodelta 2014. Tilastosta ilmenee monenlaisia asioita, kuten esimerkiksi tietoja siitä, kuinka pitkiä työttömyysjaksoja eri ikäisillä ansiopäivärahan saajilla on ollut, tai minkä suuruisten palkkojen perusteella ansiopäivärahoja on vuonna 2014 mitenkin paljon laskettu.

Työttömyyskassojen jäsenmaksut voivat olla keskenään varsin eri suuruisia, vaikka työttömyyskassan jäsenen etuudet määräytyvätkin lakisääteisesti, eivätkä riipu esimerkiksi palkansaajakassojen kesken siitä, minkä kassan jäsen henkilö on. Syynä on se, että työttömyyskassojen varallisuus ja menot vaihtelevat työttömyyskassoittain. Työttömyyskassojen jäsenmaksuilla rahoitetaan osa ansiosidonnaisesta työttömyysturvasta. Työttömyyskassojen oma rahoitusosuus kustakin ansioon suhteutetusta päivärahasta on ollut 5,5 prosentin tasoa (ks. esim. HE 223/2014). Tällaisessa ansiosidonnaisen työttömyysturvan rahoitussysteemissä, jossa työttömyyskassat on muodostettu pääsääntöisesti toimialoittain, voi odottaa niillä työttömyyskassoilla olevan myös suuremmat työttömyyskassojen jäsenmaksut, joiden jäsenkuntaan liittyy muita työttömyyskassoja korkeampia työttömyysriskejä.

Alla olevaan listaukseen on poimittu tuosta Finanssivalvonnan julkaisemasta asiakirjasta Suomen kaikkien työttömyyskassojen jäsenmaksut vuodelta 2014. Finanssivalvonnan asiakirjassa jäsenmaksut oli listattu aakkosjärjestyksessä, mutta listasin ne tähän suuruusjärjestyksessä siten, että ensin on lueteltuna prosenttiperusteista jäsenmaksua käyttävät kassat ja sen jälkeen euromääräisen jäsenmaksun kassat. Jäsenmaksut nimittäni määräytyvät osassa kassoissa prosenttiosuutena palkasta ja osassa euroina per vuosi tai kuukausi. Jäsenmaksujen suuruusjärjestykset työttömyyskassoissa vaikuttaisivat olevan suurin piirtein sellaisessa järjestyksessä kuin mitä eri alojen työllisyys- ja työttömyysriskitilannekin on viime vuosina ollut. Suurimmat työttömyyskassojen jäsenmaksut olivat vuonna 2014 prosenttimääräisissä maksuissa yrittäjillä, puu- ja erityisalojen, rakennusalan sekä metallityöväen työttömyyskassoilla. Euromääräisistä työttömyyskassojen jäsenmaksuista suurimmat ovat olleet toisen asteen tutkinnon suorittaneille suunnatulla työttömyyskassa Finkalla, erityisalojen toimihenkilöiden työttömyyskassalla sekä toimihenkilöiden työttömyyskassa Prolla.

Prosenttimääräiset jäsenmaksut työttömyyskassoittain vuonna 2014

Työttömyyskassa Statia
0,17 %

Maa- meri- ja metsäalojen
0,22 %

Julkisten ja hyvinvointialojen
0,28 %

Vakuutusväen
0,30 %

Sähköalojen
0,35 %

Palvelualojen
0,45 %

Teollisuusalojen
0,50 %

Suomen Elintarviketyöläisten
0,52 %

Kuljetusalan
0,53 %

Posti- ja logistiikka-alan
0,55 %

Paperityöväen
0,59%

Metallityöväen
0,65 %

Rakennusalan
0,68 %

Puu- ja erityisalojen
0,80 %

Suomen Yrittäjäin
2,0–1,5 %

Ammatinharjoittajien ja yrittäjien
2,7–2 %

Euromääräiset jäsenmaksut työttömyyskassoittain vuonna 2014

Lääkärien
23 €/v

Terveydenhuoltoalan
36 €/v

JATTK-työttömyyskassa
42 €/v /3,50 €/kk)

Lakimiesten
48 €/v

Super
69,60 €/v (5,80 €/kk)

Erityiskoulutettujen työttömyyskassa Erko
72 €/v

Opettajien
74,40 €/v (6,20 €/kk)

IAET-kassa
78€/v

Julkis- ja yksityisalojen toimihenkilöiden
84 €/v (7 €/kk)

Yleinen työttömyyskassa YTK
99,00 €/v

Myynnin ja markkinoinnin ammattilaisten
107,00 €/v

Työttömyyskassa Pro
120 €/v (10 €/kk)

Erityisalojen Toimihenkilöiden
126€/v (10,50 €/kk)

Työttömyyskassa Finka
135 €/v

 

Kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotanto

Asuntoja tarvitaan elämiseen. Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa Suomessa etenkin pääkaupunkiseudulla.  Niille olisi kysyntää enemmän kuin on tarjontaa. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen ongelmaa on yritetty ratkoa monin tavoin viime vuosikymmenten aikana, mutta ongelma ei ole silti poistunut. Ongelma ei ole vain suomalainen erityisongelma, vaan samoja kysymyksiä pohditaan jatkuvasti ympäri maailman.

Kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon liittyy tiettyjä erityispiirteitä. Vertaillaan asian havainnollistamiseksi hiukan asuntomarkkinoita ja automarkkinoita, joista kummankin kohdalla on sekä uudistuotannon markkinat että käytettyjen tuotteiden markkinat. Autojen arvo pääsääntöisesti laskee vanhetessaan. Uudet autot eivät yleensä ole niin kohtuuhintaisia kuin vanhemmat autot.  Jos haluaa omistaa tai vuokrata kohtuuhintaisen auton,  selviää yleensä alemmalla hinnalla, kun valitsee vanhemman mallin. Koska joitakin vuosia vanhoja tiettyjä automalleja on Suomen markkinoilla vähemmän tarjolla kuin niille on markkinahinnoilla kysyntää, on käytettyjen autojen markkinaa jopa täydennetty tuomalla maahan käytettyjä autoja muualta. Asuntojen kohdallakin käytettyjen asuntojen hinnat ovat yleensä uudistuotantoa alempia (joskin asunnoissa hinnanalenema uudishintoihin nähden vanhenemisen myötä on yleensä hitaampaa kuin autoissa), mutta käytettyjen asuntojen tuominen markkinoille ei onnistu yhtä helposti, vaan uudisasuntotuotannon lopputuloksena syntyy yleensä uusia asuntoja. Autoja on helppo siirtää paikasta toiseen, asuntoja yleensä ei. Uudistuotanto ja kohtuuhintaisuus eivät ole ihan helposti yhteen sovitettavia tavoitteita. Eikä yhtälöä helpota sekään, että uudistuotantoa haluttaisiin mieluiten sellaisille paikoille, joilla kysyntää riittää. Sellaisilla paikoilla kun tonttimaan hintakin tapaa olla arvokasta, mikä ei myöskään tue samanaikaisia kohtuuhintaisuustavoitteita.

Ilkka Lehtinen on kirjoittanut Tilastokeskuksen blogiin kirjoituksen kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon järjestämisestä. Lehtinen on pitkään ollut mukana vuokra-asumisasioiden pohdinnassa, ja tuntee teeman hyvin. Hän toteaa, että vuokra-asuntopolitiikan peruskysymys on se, tuetaanko asuntojen rakentamista vai asumista, ja mainitsee, että asumistukeen ja asumisen toimeentulotukeen kuluu Suomessa nykyään noin kaksi miljardia euroa vuodessa. Lehtisen väittää, että kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon tukeminen olisi edullisempaa kuin suora asumistuki, ja esittää sitten joukon ehdotuksia siitä, miten vuokra-asuntotuotantoa kannattaisi hänen mukaansa käytännössä tukea. Lehtinen kaipaa markkinoille ”lisää aitoja yleishyödyllisiä rakentajatahoja”. Hän kannattaa sekä normien uudistamista että vuokra-asuntotuotannon subventoimista tonttimaan hinnan subventoimisen kautta. Lehtinen kirjoittaa:

”Vuokra-asuntototuotannon kustannukset koostuvat tonttimaasta, rahoituksen kestosta ja tasosta, rakennuskustannuksista ja rakentamisen normeista. Tonttimaan hinta on avainasemassa. Jos ongelmaan halutaan todellinen ratkaisu, pitäisi pääkaupunkiseudun metropolikuntien ja valtion antaa tontteja vuokra-asuntorakentamiseen Helsingin kaupungin vuokratonttien ehdoilla.”

Vuokra-asuntotuotannon kustannukset muodostuvat kirjoituksessa lyhyesti tiivistetyistä asioista(kin), mutta vuokra-asuntotuotantoon liittyy muitakin kustannuksia. Tonttimaan hinnan ohella merkittävän kuluerän voi muodostaa kuntien perimä kaavoituskorvaus, jolla kunta perii maan arvonnoususta merkittävän osan (tuon voi tosin myös tulkita osaksi tonttikustannuksia).  Suunnittelu ja rakentaminen toki maksaa, mutta merkittävän kuluerän muodostavat myös erilaiset verot. Lisäksi kaikessa tuotannossa joudutaan kustannuksia laskettaessa huomioimaan myös osuus monista yleisistä kustannuseristä, kuten vaikkapa hankekehityskustannukset (joista osa toteutuu ja osa ei), riskivaraukset, hallintokustannukset, myynti- ja markkinointikustannukset sekä monet muut kustannuserät, joista kokonaisuudessaan voi muodostua ihan merkittävä osuus jyvitettäväksi mukaan tuotantokustannuksiin.

On totta, että tonttimaan hinta on avainasemassa vuokra-asuntotuotannon kustannusten kannalta niissä kaupungeissa, joissa tonttimaa on hintavaa suhteessa asuntotuotannon muihin kustannuksiin. Epäselvempää on se, onko tonttimaan hinnan systemaattinen subventointi silti kustannustehokas tie kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon. Osassa maista, joissa aiemmin on subventoitu enemmän vuokra-asuntotuotantoa, ei ole oltu tuotantotukien vaikutuksiin tyytyväisiä, vaan vuokra-asuntotukien painopistettä on päädytty siirtämään vuokra-asuntojen rakentamisen tarjontatuista juuri asumisen tukemisen suuntaan.  Toisaalta nykyistä asumistukijärjestelmääkään ei pidetä kustannustehokkaana. Tarjontatukien leikkaamiseen liittyvää kansainvälistä keskustelua on hiukan tiivistetty esimerkiksi PTT:n kirjoittamissa, Ympäristöministeriön raportissa 4/2015 esitetyissä tapausesimerkeissä (raportin sivut 98-104) tarjontatukien leikkaamisesta Ruotsissa, Hollannissa ja Englannissa. Samaisessa raportissa esitetään, että silläkin voisi olla kohtuuhintaisuuden toteutumisen kannalta merkitystä,  kuka vuokra-asuntoja omistaa.  Raportin sivulla 110 todetaan:

Yleishyödyllinen yhteisö on tyypillinen eurooppalainen toimija tuetun asumisen sektorilla. Yleishyödyllisten yhteisöjen osalta keskeinen kysymys on niille asetettavat tavoitteet. Esimerkiksi Hollannissa asumisyhdistykset ovat rahoitukseltaan omavaraisia eli voitollisella liiketoiminnalla rahoitetaan sosiaalista asumista. Tulot investoidaan siis yrityksen sisällä. Suomen institutionaalisessa ratkaisussa yleishyödyllisillä yhteisöillä on omistajarakenteesta johtuen myös muita sosiaalipoliittisia tavoitteita kuin tuettujen asuntojen tuotanto. Koska eläkejärjestelmän rahoituksen turvaaminen on omistajuuden kautta osa VVO:n ja SATO:n toimintaa, pääoman tuottoprosentin pienentäminen velvoittamalla ne tuettuun vuokra-asuntotuotantoon on ongelmallista nykyisellä omistajarakenteella.
Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen järjestämistä koskevassa julkisessa keskustelussa ei Suomessa ole juuri näkynyt puheenvuoroja siitä, onko  kohtuuhintaisuuden toteutumisen kannalta todella merkitystä sillä, kuka kohtuuhintaisiksi tarkoitetut vuokra-asunnot omistaa, ja jos on, niin miten asia vaikuttaa. Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen tukemisen sääntöjä on kyllä laadittu huomioiden sitä, että eri vuokra-asuntojen omistajat voivat omilla päätöksillään vaikuttaa siihen, miten kohtuuhintaista asuminen lopulta on. Esimerkiksi ARA-vuokrataloissahan valtio säätelee omakustannusvuokrien määritystä ja sallii nykyisin sisällyttää vuokraan omalle pääomalle maksettavaa korkoa enintään 8 %. Jos korkoa peritään maksimimäärä, se voi vaikuttaa aika paljon vuokran suuruuteen verrattuna siihen, jos sisällytettävä korko on selvästi pienempi. Vuokriin ei ole ARA:n sääntöjen mukaan mikään pakko sisällyttää niin suurta korkoa kuin on mahdollista, vaan vuokratalon omistaja saa valita, miten suurta korkoa omalle pääomalle  peritään osana vuokria.
YM:n raportissa ei kerrottu mitään lukuarvoja siitä, ovatko eri omistajien kohdalla kohtuuhintaisuustoteumat todellisuudessa eronneet toisistaan, ja jos, niin kuinka paljon. Asian selvittäminen olisi mahdollista, jos haluttaisiin tietää, miten erilaisten omistajien perimät tosiasialliset vuokrat ovat eronneet kohtuuhintaiseksi tarkoitetussa asuntotuotannossa toisistaan.

Lakiluonnos ASP-säästämisen aloittamisesta 15-vuotiaana

ASP-järjestelmää ollaan uudistamassa. Tuoreessa luonnoksessa hallituksen esitykseksi laiksi asuntosäästöpalkkiolain 3 §:n muuttamisesta esitetään, että 15 vuotta täyttäneetkin voisivat ryhtyä asuntosäästäjiksi silloin kun säästettävät varat ovat omalla työllä ansaittuja. Ajatuksena on parantaa nuorten asemaa asuntomarkkinoilla. Mutta voiko ASP-säästämisen aloittamisesta varhain olla joissain tapauksissa nuorelle itselleen haittaa nykyisin ASP-säästämisen ehdoin, jos hän säästää asuntoa varten pidemmän aikaa? Lakiluonnoksessa kerrotaan lakiuudistuksen taustalla olevan pyrkimyksen edistää nuorten mahdollisuutta jo hyvissä ajoin varautua tulevan ensimmäisen asuntonsa rahoittamiseen sekä edistää pitkäaikaista asuntosäästämistä:

”…nuori voisi jo hyvissä ajoin varautua tulevan ensimmäisen omistusasuntonsa rahoittamiseen.”

”…järjestelmällä pyritään edistämään nimenomaan omatoimista ja pitkäaikaista asuntosäästämistä. Jos nuori pystyy tällaiseen säästämiseen, sujuu mitä suurimmalla todennäköisyydellä lainanhoitokin sitten ongelmitta.”

Lakiluonnoksen perusteluosassa esitellään sitä, kuinka ASP-järjestelmä mahdollistaisi nuorille säästämisen edellytysten ja tulojensa mukaisesti, koska ASP-järjestelmässä voi varsin vapaasti päättää säästettävät summat, ja jättää talletuseriä halutessaan väliinkin:

”Kun ASP-tili avataan, sopivat pankki ja asiakas talletuserien määrästä ja suuruudesta. ASP-tilille tulee tallettaa vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä 150 – 3 000 euroa. Talletuserien määrää ja suuruutta voidaan talletusaikana muuttaa ja voidaan myös sopia, että talletuserä- tai eriä jätetään väliin. Koska nuorten tulot voivat vaihdella paljonkin, tällainen ASP-järjestelmän joustavuus mahdollistaa sen, että nuori voisi säästää ASP-tilille kulloinkin omien edellytystensä ja tulojensa mukaisesti.”

Nykyisen lakiluonnoksen perusteluosasta on jäänyt kertomatta yksi hyvin olennainen asia. Vaikka ASP-talletuksia voi tehdä joustavasti, ja kannustamaan useamman vuoden säästämistä, ASP-laissa on myös takarajakannustin, joka kannustaa siihen, että ASP-säästämistä ei kannata aloittaa selvästi yli viittä vuotta asunnonostoa ennen. Saman säännön johdosta talletuserien ASP-tilille kannattaa olla niin suuret, että reilussa viidessä vuodessa asunnonosto olisi mahdollista.  ASP-lain 7.1 §:ssä on nimittäin säädetty, että pankki maksaa lisäkorkoa vain tietyn säästöajan osalta. Lain mukaan:

rahalaitos suorittaa talletukselle tallettamisen aloittamisvuodelta ja tämän jälkeen enintään viideltä kalenterivuodelta lisäkorkoa”.

Sen jälkeiseltä ajalta lisäkorkoa ei kerry. Asia voi olla merkityksellinen etenkin juuri nuorten kannalta, koska heillä ei välttämättä ole edellytyksiä säästää kovin suuria talletuseriä käyttäen. Alle 18-vuotiaat saavat tallettaa ASP-tilille lakiluonnoksen mukaan vain ansiotulojaan, ja harvalla alle 18-vuotiaalla säästettävissä olevat ansiotulot ovat kovin korkeita. Tästä seuraa se, että mahdollisesti aika moni nuori saattaisi kohdata sen tilanteen, että riittävät säästöt eivät ole kasassa eikä asunnon osto ole mahdollista ASP-säästämisen aloittamisesta seuraavan viidennen vuoden loppuun mennessä, johon lisäkoron maksu kuitenkin jo päättyy.

Mitä tämä sitten tarkoittaa käytännössä? Havainnollistan asiaa kuvitteellisella esimerkillä. Nuori 15-vuotias nuori ASP-tallettaja aloittaa säästämisen joulukuun lopussa vuonna X tallettaen 150 euroa, ja jatkaa säästämistä joustavasti ja rauhalliseen tahtiin keskimäärin 300 euron vuosittaisin talletuksin reilun 5 vuoden ajan aina vuoden loppuun asti. 20-vuotiaana hänellä on säästöjä kasassa yhteensä 1650 euroa. Tämän jälkeen hän alkaa alkaa tehdä osa-aikatyötä opiskelun ohessa ja jatkaa säästämistä 1000 eurolla per vuosineljännes (4000 euroa per vuosi) seuraavien viiden vuoden ajan, kunnes 25-vuotiaana saa vakituisen työpaikan ja ostaa asunnon. Kasassa on 21650 euroa, jolla hän rahoittaa omarahoitusosuutensa asuntoon. Hän selvittää tällöin, paljonko korkoa on yhteensä 10 vuodessa keskimäärin kertynyt. Tällaisen nuorena 15-vuotiaana ASP-säästämisen aloittaneen saama kokonaiskorko ASP-säästöilleen on lähellä 1 prosenttia, vaikka sopimus olisi tehty parhain mahdollisin ehdoin 1 prosentin peruskorolla ja 4 prosentin lisäkorolla. Joka vuodelta on kyllä juossut 1 prosentin veroton peruskorko, mutta viimeisen viiden vuoden aikana säästetty 20 000 euron summa on koko ajan ollut lisäkorotonta, koska lisäkoron juokseminen lakkasi sopimusehtojen mukaan 20-vuotiaana. Myös aiemmin säästetyn 1650 euron osalta lisäkoron kertyminen on lakannut 5 vuotta sitten. Sille ehti kertyä lisäkorkoa joustavasta säästötavasta johtuen vain noin 160 euroa. Jos hän olisi aloittanut säästämisen vasta 20-vuotiaana, olisi lisäkorkoa kertynyt 20 000 euroa säästämällä samoilla ehdoilla viimeisen 5 vuoden aikana yhteensä noin 2210 euroa.

15-vuotiaana ASP-tallettamisen aloittanut saisi siis esimerkkitapauksessa noin 2050 euroa vähemmän lisäkorkoa kuin 20-vuotiaana ASP-tallettamisen aloittanut ja kuitenkin yhtä lailla 25-vuotiaana ensiannon ostava, vaikka molemmat ovat 20 vuoden ikävuoden jälkeen säästäneet täsmälleen yhtä paljon rahaa ASP-tilille. Esimerkkitapauksessa 15-vuotias siis menettäisi huomattavan määrän tuottoja, jos hän aloittaisi säästämisen joustavasti ja pienehköin talletuserin jo 15-vuotiaana, mutta hankkii asunnon vasta 25-vuotiaana.

Esimerkkitapauksessa tosin ASP-tallettajan kannalta olisi ollut järkevää esim. 20-vuoden iän tienoilla purkaa 15-vuotiaana tehty ASP-sopimus (saaden 1 prosentin koron sopimuksen purun yhteydessä talletuksilleen) ja tehdä tilalle  uusi ASP-sopimus (vaikka heti edellisen sopimuksen purun jälkeen), jonne olisi heti uuden sopimuksen solmimisen myötä sijoittanut mahdollisimman suuren potin edellisen sopimuksessa kertyneistä varoista (talletusten sallittu enimmäismäärä on 3000 euroa per kvartaali). Lisäkoron kertymisen reilun viiden vuoden määräajat alkaisivat nimittäin aiemman ASP-sopimuksen lakkauttamisen ja uuden ASP-sopimuksen solmimisen myötä alusta.

Laatuvirhe kiinteistökaupassa, KKO:2015:58

Korkein oikeus on linjannut kiinteistökauppojen laatuvirheasioita tänään antamassaan ennakkopäätöksessä KKO:2015:58. Linjaus koski oikeutta purkaa kauppa sellaisessa riitatilanteessa, jossa asiantuntijatodistajat ovat keskenään eri mieltä siitä, miten paljon virheiden korjaaminen riittävälle tasolle lopulta maksaisi. A oli ostanut B:ltä 68 000 eurolla vuonna 1955 rakennetun kaksikerroksisen omakotitalon Kuhmosta vuonna 2011. Rakennuksesta oli tehty ennen kauppojen tekemistä kuntotarkastus. Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että tarkastuksessa ei ollut havaittu raja-arvot ylittävää kosteuspitoisuutta, eikä asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita. Riidatonta oli se, että pesuhuoneesta, sen ympäristöstä ja alapohjasta oli kaupanteon jälkeen löytynyt kosteus- ja lahovaurioita. Pesuhuoneen lattiassa ja seinissä ei ollut vesi- tai kosteuseristystä, eikä sinne ollut järjestetty ilmanvaihtoa, ja alapohjassa oli havaittu kosteus-, laho- ja homevaurioita. Oikeudessa on käyty tapauksen kohdalla riitaa siitä, onko virhe niin olennainen, että A on voinut purkaa kaupan.

Tapauksessa A:n ja B:n käyttämät asiantuntijatodistajat olivat keskenään varsin eri mieltä siitä, miten paljon virheiden korjaaminen maksaa. Alemmat oikeusasteet päätyivät eri korjaustoimenpiteitä tarpeelliseksi arvioiden keskenään erilaisiin tuloksiin korjaamisen kustannuksista. Kainuun käräjäoikeus oli esittänyt kaupan purkamista ja velvoittanut palauttamaan kauppahinnan A:lle korkoineen. Se oli arvioinut korjauskustannusten nousevan varsin suuriksi kauppahintaan nähden. Itä-Suomen hovioikeus puolestaan oli tämän jälkeisessä tuomiossaan kumonnut käräjäoikeuden tuomion, katsoen että alapohjaa ei tarvitse korjata niin paljoa kuin käräjäoikeudessa oli katsottu. Hovioikeus katsoi tarpeellisten korjauskustannusten olevan noin 29 prosenttia kauppahinnasta, mikä on aiemmassa oikeuskäytännössä kaupan purkuperusteeksi kelpaavana olennaisen virheen rajana toisinaan pidettyä 40 prosentin rajaa alempana, jolloin olennaisen virheen ehto ei hovioikeuden mukaan täyttynyt.

Korkein oikeus pohdiskeli asiaa, ja tuli tulokseen, että olennaisuuden kriteerinä voidaan pitää seuraavaa:

”Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.”

Pesutilojen osalta virhe oli Korkeimman oikeuden mukaan sen tyyppinen, mitä ostaja on voinut vanhaa omakotitaloa ostaessaan odottaakin joutuvansa jossain vaiheessa maksamaan. Siitä ei siis nähty muodostuvan perustetta kaupan purkamiseen. Sen sijaan rakennusten alapohjan kosteusvauriota Korkein oikeus piti sekä niin vakavina, että virhe on pakko korjata, jos kiinteistöä pidetään asuinkäytössä, ja korjauskustannuksiltaan niin merkittävinä, että siitä muodostuu peruste kaupan purulle. Korkein oikeus ei ottanut kantaa siihen, paljonko korjauskustannukset tulisivat täsmälleen olemaan. Se totesi, että hovioikeuden arvioima 20 000 euron (29 prosentin) korjauskustannus suhteessa kauppahintaan olisi jo itsessään merkittävä, ja että on riski, että alapohjaan liittyen joudutaan tekemään suurempiakin toimenpiteitä kuin mitä kyseinen hinta-arvio sisältää. Todellinen korjaustarve ilmenee vasta purkamisen yhteydessä, mitä ei oikeudenkäyntiä ennen ollut tehty. Korkein oikeus perusteli näkemystään näin:

”Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.”

Tämä oikeustapaus toimii jatkossa ennakkotapauksena sen määrittämiseen, milloin kaupan purkamisen edellytykset laatuvirheiden osalta voivat kiinteistökaupoissa täyttyä. On syytä huomata, että tässä tapauksessa hinnanalennusratkaisu ei ollut korkeimmassa oikeudessa mahdollinen, koska se ei sisältynyt alkuperäiseen kanteeseen. Korkein oikeus totesi, ettei se voinut tässä tapauksessa ottaa käsittelyyn vaihtoehtoa hinnanalentamisesta, koska hinnanalennusvaatimus esitettiin vasta asian edetessä korkeimpaan oikeuteen.

Ennakkotapaus saattaa vaikuttaa erityisesti sellaisten alueiden kiinteistökauppoihin, joissa kiinteistöjen arvot ovat jo lähtökohtaisesti suhteellisen alhaisia uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen kustannuksiin nähden. Niissä piilevien virheiden korjauskustannukset kohoavat  mahdollisesti kalliimpia asuinalueita herkemmin sellaiselle tasolle, että kauppaa ei olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ennalta ostajan tiedossa.

Ekokaupungeista ja mittareista

Viimeisen kuukauden aikana monien suomalaisten medioiden palstoilla on keskusteltu siitä, millainen kaupunkirakenne on ekotehokas. Tämän kertainen keskustelu lähti liikkeelle Ottelinin, Heinosen ja Junnilan julkaisemasta tutkimuksesta. Tai oikeastaan julkinen keskustelu lähti liikkeelle STT:n ja Helsingin Sanomien asiaa koskevista uutisoinneista. Ottelinin, Heinosen ja Junnilan artikkelissa esitettiin, että uusien asuntojen hiilijalanjälki on vanhoja pienempi. Julkisen keskustelun herätti se  tutkijoiden esittämä tulos, että urbaaneilla keskusta-alueilla asuvilla hiilijalanjälki saattaisi olla jopa suurempi kuin kauempana keskustasta asuvilla. Tulos oli saatu pyrkimällä huomioimaan paitsi asuntoihin liittyvää hiilijalanjälkeä, myös niiden asukkaiden elämäntavoista seuraavaa hiilijalanjälkeä. En tässä kirjoituksessa aio tarkastella tarkemmin tuon tutkimuksen yksityiskohtia, vaan tarkastelen uusinta paljon näkyvyyttä saanutta keskustelupuheenvuoroa, joka aiheeseen liittyen on julkaistu.

Toimittaja Pasi Toiviainen on kirjoittanut YLE:n Internet-sivujen etusivulla paljon näkyvyyttä saaneen artikkelin ”Myytti tiiviistä ekokaupungista – eli kertomus siitä miten ajatusharhasta tuli vallitseva totuus”. Siinä hän vuorostaan kritisoi väitteitä, joiden mukaan kaupunkirakenteen tiivistäminen olisi tie ekologisuuteen. Erityisesti kritiikin kohteena ovat Petern Newmanin ja Jeff Kenworthyn väitteet. Tai ainakin toimittajan tulkinnat niistä siltä osin kuin mitä kyseiset kirjoittajat ovat kirjoittaneet yli 20 vuotta sitten. Newman ja Kenworthy ovat olleet senkin jälkeen aktiivisia julkaisijoita (ks. esim. heidän vuonna 2014 julkaistu tutkimuksensa 26 kaupungin autoriippuvuuden kehityksestä vuosina 1960-2000) ja myös joiltain osin muuttaneet näkemyksiään maailman muuttuessa. Itse asiassa Newmanin ja Kenworthyn uusin kirja ”The End of Automobile Dependence: How Cities are Mowing Beyond Car-Based Planning” on julkaistu juuri hiljattain elokuussa 2015. Siinä he käsittelevät sitä, miten suunnittelussa pitäisi ottaa huomioon se, että yksityisautojen rooli on saavuttanut huippunsa, ja että yksityisautoilun osuus kaupungeissa jatkossa vähenee, ja muiden liikkumismuotojen (kuten pyöräilyn) rooli kasvaa.

Toiviaisen esittää johtopäätöksenään mm. seuraavaa:

Minun käsittääkseni uudet tulokset nimenomaan korostavat sitä, että rakennetulle ympäristölle on aivan tolkuttoman vaikeaa ellei mahdotonta luoda järjellisiä, kaikenkattavia ympäristömittareita. Asukkaiden ilmastopäästöjen muodostumisessa kun on kyse pitkälti elämäntavasta, ja tosiasia on, että yhtä hyvin niin kaupungissa kuin maallakin voidaan elää sangen ekologista elämää tai aivan täydellisen epäekologista elämää. Siksi päästöihin pitäisikin ensisijaisesti pystyä puuttumaan jollakin aivan muulla tavalla – kuten esimerkiksi hiiliverolla tai jollakin muulla taloudellisella ohjauskeinolla.

Jos yhdellä mittarilla koitetaan seurata kovin monenlaisia asioita samaan aikaan, lopputulosta on hankala hahmottaa. Siksi on usein parempi olla monta mittaria kuin vain yksi, jolla koitettaisiin kattaa kerralla kaikki. Kohdassa Toiviainen kritisoi Green Building Council Finlandin asiantuntijoiden ehdotusta siitä, että pyrittäisiin luomaan yhtenäiset rakennetun ympäristön elinkaarimittarit. GBC Finlandin edustajat eivät olleet ehdottamassa kaiken kattavaa ilmastopäästöjen mittaria, vaan jotain sellaista mittarijoukkoa, joilla seurattaisiin sekä ympäristöasioita että vaikutuksia talouteen, terveyteen ja viihtyisyyteen. Kirjoituksessaan he ehdottivat rakennetun ympäristön elinkaarimittareiden sisältävän: ”hiilijalanjäljen ja ympäristön sekä vaikutukset talouteen, asukkaiden terveyteen ja viihtyvyyteen”. Green Building Council Finland on myös itse julkaissut rakennusten elinkaarimittareita, joiden tarkoitus olla työkaluja kiinteistöjohtamisessa: siis joukko asioita, joita seuraamalla rakennusten tiettyjä suorituskykyominaisuuksia voi koittaa seurata ja samalla myös aikojen saatossa kehittää. Taustalla on ajatus, että mitä ei mitata ja seurata, sitä on hankala kehittää. Päästöihin voi vaikuttaa myös verotuksella (esim. kaupallinen lentoliikenne on nykyisin polttoaineverovapaata), mutta verotukselliset vaikutuskeinot eivät ole poissulkevia sen suhteen, että toteumia on myös monessa tapauksessa aiheellista mitata ja seurata hyödyllisillä indikaattoreilla, ovat mittarit sitten kaikenkattavia tai eivät.