Laatuvirhe kiinteistökaupassa, KKO:2015:58

Korkein oikeus on linjannut kiinteistökauppojen laatuvirheasioita tänään antamassaan ennakkopäätöksessä KKO:2015:58. Linjaus koski oikeutta purkaa kauppa sellaisessa riitatilanteessa, jossa asiantuntijatodistajat ovat keskenään eri mieltä siitä, miten paljon virheiden korjaaminen riittävälle tasolle lopulta maksaisi. A oli ostanut B:ltä 68 000 eurolla vuonna 1955 rakennetun kaksikerroksisen omakotitalon Kuhmosta vuonna 2011. Rakennuksesta oli tehty ennen kauppojen tekemistä kuntotarkastus. Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että tarkastuksessa ei ollut havaittu raja-arvot ylittävää kosteuspitoisuutta, eikä asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita. Riidatonta oli se, että pesuhuoneesta, sen ympäristöstä ja alapohjasta oli kaupanteon jälkeen löytynyt kosteus- ja lahovaurioita. Pesuhuoneen lattiassa ja seinissä ei ollut vesi- tai kosteuseristystä, eikä sinne ollut järjestetty ilmanvaihtoa, ja alapohjassa oli havaittu kosteus-, laho- ja homevaurioita. Oikeudessa on käyty tapauksen kohdalla riitaa siitä, onko virhe niin olennainen, että A on voinut purkaa kaupan.

Tapauksessa A:n ja B:n käyttämät asiantuntijatodistajat olivat keskenään varsin eri mieltä siitä, miten paljon virheiden korjaaminen maksaa. Alemmat oikeusasteet päätyivät eri korjaustoimenpiteitä tarpeelliseksi arvioiden keskenään erilaisiin tuloksiin korjaamisen kustannuksista. Kainuun käräjäoikeus oli esittänyt kaupan purkamista ja velvoittanut palauttamaan kauppahinnan A:lle korkoineen. Se oli arvioinut korjauskustannusten nousevan varsin suuriksi kauppahintaan nähden. Itä-Suomen hovioikeus puolestaan oli tämän jälkeisessä tuomiossaan kumonnut käräjäoikeuden tuomion, katsoen että alapohjaa ei tarvitse korjata niin paljoa kuin käräjäoikeudessa oli katsottu. Hovioikeus katsoi tarpeellisten korjauskustannusten olevan noin 29 prosenttia kauppahinnasta, mikä on aiemmassa oikeuskäytännössä kaupan purkuperusteeksi kelpaavana olennaisen virheen rajana toisinaan pidettyä 40 prosentin rajaa alempana, jolloin olennaisen virheen ehto ei hovioikeuden mukaan täyttynyt.

Korkein oikeus pohdiskeli asiaa, ja tuli tulokseen, että olennaisuuden kriteerinä voidaan pitää seuraavaa:

”Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.”

Pesutilojen osalta virhe oli Korkeimman oikeuden mukaan sen tyyppinen, mitä ostaja on voinut vanhaa omakotitaloa ostaessaan odottaakin joutuvansa jossain vaiheessa maksamaan. Siitä ei siis nähty muodostuvan perustetta kaupan purkamiseen. Sen sijaan rakennusten alapohjan kosteusvauriota Korkein oikeus piti sekä niin vakavina, että virhe on pakko korjata, jos kiinteistöä pidetään asuinkäytössä, ja korjauskustannuksiltaan niin merkittävinä, että siitä muodostuu peruste kaupan purulle. Korkein oikeus ei ottanut kantaa siihen, paljonko korjauskustannukset tulisivat täsmälleen olemaan. Se totesi, että hovioikeuden arvioima 20 000 euron (29 prosentin) korjauskustannus suhteessa kauppahintaan olisi jo itsessään merkittävä, ja että on riski, että alapohjaan liittyen joudutaan tekemään suurempiakin toimenpiteitä kuin mitä kyseinen hinta-arvio sisältää. Todellinen korjaustarve ilmenee vasta purkamisen yhteydessä, mitä ei oikeudenkäyntiä ennen ollut tehty. Korkein oikeus perusteli näkemystään näin:

”Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.”

Tämä oikeustapaus toimii jatkossa ennakkotapauksena sen määrittämiseen, milloin kaupan purkamisen edellytykset laatuvirheiden osalta voivat kiinteistökaupoissa täyttyä. On syytä huomata, että tässä tapauksessa hinnanalennusratkaisu ei ollut korkeimmassa oikeudessa mahdollinen, koska se ei sisältynyt alkuperäiseen kanteeseen. Korkein oikeus totesi, ettei se voinut tässä tapauksessa ottaa käsittelyyn vaihtoehtoa hinnanalentamisesta, koska hinnanalennusvaatimus esitettiin vasta asian edetessä korkeimpaan oikeuteen.

Ennakkotapaus saattaa vaikuttaa erityisesti sellaisten alueiden kiinteistökauppoihin, joissa kiinteistöjen arvot ovat jo lähtökohtaisesti suhteellisen alhaisia uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen kustannuksiin nähden. Niissä piilevien virheiden korjauskustannukset kohoavat  mahdollisesti kalliimpia asuinalueita herkemmin sellaiselle tasolle, että kauppaa ei olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ennalta ostajan tiedossa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *