Avainsana-arkisto: asunto-osakeyhtiö

Kosteusvaurio asunto-osakeyhtiön kylpyhuoneessa, KKO:2015:87

Korkein oikeus on tänään 24.11.2015 julkaissut ennakkopäätöksen KKO:2015:87, jossa tuomioistuin ottaa kantaa kosteusvaurion korjausasiaan asunto-osakeyhtiössä. Tapauksessa on kyse 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneesta, jossa oli alun perin ollut ammeet. Peseytymisestä aiheutunut kosteusrasitus oli tilassa suunniteltu tapahtumaan lähinnä kylpyammeessa ja olettavasti myös käsienpesualtaassa. Asunnosta oli edellisen omistajan aikana 1980- tai 1990-luvulla poistettu amme ja tehty sen tilalle suihkutila. Tässä yhteydessä tila kaakeloitiin, mutta vedeneristyksiä ei kehitetty vastaamaan suihkukäyttöä. Muutokseen ei ollut asunto-osakeyhtiön lupaa. Tilan lattiaa ei ollut 1950-luvulla kosteuseristetty kestämään sellaista käyttöä, joka perustuu suihkuttamiseen muuallekin kuin altaisiin. Vedeneristysrakenteina tilan lattiassa oli nykyajan rakenteista poiketen holvilaatan päällä oleva bitumisivelty huopa, jonka päällä oli noin 10 senttimetrin pintalaatta. Seinissä ei ilmeisesti ollut vedeneristystä.

Kysymyksenä oikeudessa oli se, että kumpi vastaa korjaustoimenpiteiden kustannuksista: nykyinen osakas vai taloyhtiö. Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja A, joka kyseisen huoneiston omisti, katsoi, että korjausvastuu on taloyhtiöllä. Perusteluna A esitti muun muassa tietoja kosteusmittauksista – ja kartoituksista, joissa oli esitetty havaintoja kosteusvauriosta ja hajuhaitoista. Taloyhtiö puolestaan esitti, että kosteutta olisi vain niin sanotussa pintalaatassa, ja esitti, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan eriste ja sen takana oleva rakenne kuuluvat taloyhtiön vastuuseen, kun taas pintalaatta on osakkeenomistajan vastuulla. Taloyhtiö totesi, että taloyhtiön rakenteet oli suunniteltu pohjautuen oletukseen siitä, että peseytyminen tapahtuu istuma-altaassa. Taloyhtiö esitti kantanaan, että kosteusvauriota ei olisi syntynyt, jos ammetta ei olisi poistettu. Taloyhtiö myös totesi, ettei kyseiseen muutokseen ollut edeltävän omistajan aikana haettu taloyhtiön lupaa, ja se esitti myös A:n olevan vastuussa vahingosta myös sillä perusteella, että kylpyhuoneen käyttöä oli jatkettu kosteushavainnon jälkeen. Taloyhtiö vaati siis kanteen hylkäämistä, ja esitti, etteivät kyseisen vaurion korjauskustannukset kuulu taloyhtiön maksettaviksi.

Käräjäoikeuskäsittely

Käräjäoikeus antoi asiasta ensimmäisenä ratkaisun vuonna 2013. Käräjäoikeus katsoi, että koska A oli rakennusasioissa maallikko, hänen ei voitu edellyttää tietävän, että kylpyhuoneen kaakeleiden takana ei ollut suihkukäyttöä kestävää vedeneristystä. Osakkaan vahingonkorvausvelvollisuuden edellytyksenä asunto-osakeyhtiön suuntaan on se, että vahinko on aiheutettu tahallaan tai huolimattomalla toiminnalla.  Käräjäoikeus totesi, että A:sta ei tullut vahingonkorvausvastuullista sillä perusteella, että kylpyhuoneen käyttöä oli jatkettu havaitun kosteusvaurion jälkeen. Käräjäoikeus totesi, että A:n ei maallikkona voitu olettaa tietävän käytön jatkamisesta voivan seurata (lisä)vahinkoa, ja taloyhtiökään ei ollut rajoittanut tuolloin kylpyhuoneen käyttöä, vaikka oli saanut tiedon kosteusvauriosta. Niistä vahingoista, jotka oli aiheutunut aiemman omistajan teettämän kylpyhuonemuutosten mahdollisesta huolimattomasta toteuttamisesta, korvausvastuulliseksi todettiin aiempi omistaja, ja käräjäoikeus totesi, ettei vahingonkorvausvastuu seuraa osakekauppojen myötä seuraavalle omistajalle. Oikeudessa ollut riita koski A:n ja taloyhtiön välisiä asioita, ja sen osalta käräjäoikeus totesi vastuun jakautuvan normaalien kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti. Käräjäoikeus katsoi, että korjaus oli tarpeellinen yhtiön rakenteiden lisävaurioiden välttämiseksi ja että sen tekemättä jättämisestä olisi seurannut A:lle vähäistä suurempaa haittaa. Käräjäoikeus velvoitti taloyhtiön maksamaan vahingonkorvauksena kylpyhuoneen korjauskustannuksina A:n vaatiman 7689,40 euroa korkoineen.

Hovioikeuskäsittely

Taloyhtiö valitti asiasta hovioikeuteen, joka katsoi näytetyksi, että kosteusvaurion syynä oli kylpyammeen poistamisesta aiheutunut lisääntynyt kosteusrasitus. Hovioikeus myös katsoi näytetyksi, että kosteusvaurio olisi rajoittunut kosteuseristeenä toimineen bitumihuovan yläpuoliseen pintalaattaan ja seinien alaosiin, ja että lähtökohtaisesti korjausvastuu on tällaisten rakenteiden kohdalla taloyhtiöllä. Vastuukysymyksessä hovioikeus oli kuitenkin lopulta olennaisesti eri linjalla kuin käräjäoikeus. Hovioikeuden enemmistö (äänin 2-1) nimittäin katsoi, että korjausvastuu ei tässä tapauksessa ole taloyhtiöllä, koska vaurion katsottiin seuranneen muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta tai hyväksymänä tehdystä muutostyöstä. Hovioikeuden enemmistö rakensi oman ratkaisunsa perusteluja korkeimman oikeuden aiempaan asunto-osakeyhtiön kosteusvaurioasiaan liittyvään ennakkopäätökseen KKO 2009:60 viitaten. Siinä korkein oikeus oli todennut seuraavaa:

Arvioidessaan asunto-osakeyhtiön väitettyä vastuuta lämminvaraston kunnosta Korkein oikeus katsoo, ettei kantaja ole näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot ovat mitä todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta, joka on lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila on luovutettu osakkeenomistajan hallintaan.

Yksi hovioikeuden jäsen oli kuitenkin eri mieltä, ja katsoi, ettei se, että vaurio on seurannut muutostyöstä, tee uudesta osakkaasta A vastuulliseksi vaurion korjaamisesta. Hän totesi, että A:n ei voitu olettaa tietävän, että kylpyhuoneen suihkutilasta puuttuu asianmukainen vesieristys, ja että vesieristys on jäänyt edeltäjäosakkaan muutostyössä puutteelliseksi. Hän katsoi siis, että taloyhtiön tulee maksaa korjauslasku.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Korkein oikeus rakensi ratkaisunsa seuraavanlaisen kysymyksenasettelun pohjalta:

”- – onko yhtiö vastuussa kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella. Jos vastaus tähän kysymykseen on myöntävä, kysymys on toiseksi siitä, miten yhtiön kunnossapitovastuuseen vaikuttaa se, että kylpyhuoneen kosteusvaurio on aiheutunut edellisen osakkeenomistajan aikana tehdyistä muutostöistä, joita ei ollut toteutettu yhtiön luvalla eikä valvonnassa. Mikäli yhtiön katsotaan olevan kunnossapitovastuussa kylpyhuoneen vaurioituneista rakenteista, tulee asiassa vielä arvioitavaksi kysymys siitä, onko A:lla ollut oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt yhtiölle asiasta kirjallista huomautusta.”

Tarkastelen seuraavaksi sitä, miten KKO käsitteli kahta ensimmäistä kysymystä. Kysymyksen siitä, onko taloyhtiö vastuussa korjauskustannuksista kyseisenlaisten rakenteiden osalta, se ratkaisi yksinkertaisesti todeten, että:

”Yhtiön kylpyhuoneet on rakennettu 1950-luvulla, ja niiden rakenne ei ole kosteita tiloja koskevien nykyisten rakennusmääräysten mukainen. Vedeneriste ei ole ollut tässäkään tapauksessa välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä on ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta. Korkein oikeus katsoo, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Siten sen kunnossapito on lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla.”

Tuota nyt virallistettua linjausta sovellettaneen jatkossa vastuurajoja määritettäessä.

Taloyhtiöiden tulevien korvausasioiden käsittelyn osalta ratkaisun mielenkiintoisin osio lienee kuitenkin toinen kysymys, eli se, että vaikuttavatko tehdyt muutostyöt jotenkin yhtiön vastuuseen. Korkein oikeus totesi riidattomaksi, että kosteusvaurion syynä on ollut kylpyammeen poistamisesta kylpyhuoneen rakenteille seurannut lisääntynyt kosteusrasitus. Myös sitä korkein oikeus piti esitetyn selvityksen pohjalta selvänä, että aiemman osakkaan teettämä muutostyö on toteutettu vedeneristyksen osalta virheellisesti ja että muutoksesta informoiminenkin on ilmeisesti laiminlyöty, vaikka osakkaiden olisi tuolloinkin voimassa olleen lain mukaan tullut ilmoittaa taloyhtiölle talon rakenteisiin ja eristeisiin vaikuttavista muutostöistä. Korkein oikeus totesi, että lähtökohtaisesti on niin, että yhtiö vastaa sellaisista osakkeenomistajien muutostöistä, jotka yhtiö on hyväksynyt vastattavakseen tai joissa muutostyö rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja joissa yhtiö on voinut valvoa tehtyä työtä. Mutta varsinainen ratkaisu kysymykseen siitä, vaikuttavatko tehdyt muutostyöt jotenkin yhtiön vastuuseen, kuului seuraavasti:

”Kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ei kuitenkaan ole kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Osakkeenomistaja ei vastaa lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuta se, onko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei.

Korkein oikeus toteaa, että osakkeenomistaja saattaa olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta. Vastuu voi tällöin toteutua vahingonkorvausvastuuta koskevien periaatteiden mukaan. Korkeimmassa oikeudessa ei kuitenkaan ole kysymys A:n vahingonkorvausvastuusta.” (korostukset lisätty)

Katsotaan vielä, mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2:n 3 momentissa sanotaan muutostöistä (siteeraan sitaatin mukaan myös 1 ja 2 momentin). Siellä todetaan:

”Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.”

Korkein oikeus siis katsoi, että kylpyaltaan poistossa on ollut kyse ”käyttötavan muutoksesta”, jossa ei korkeimman oikeuden mukaan ole kyse yllä siteeratussa momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta. Tästä tulkinnasta seuraten silläkään ei ole merkitystä kunnossapitovastuukysymysten kannalta, onko taloyhtiö aikoinaan hyväksynyt muutoksen vastuulleen vai ei tai ollut edes muutoksesta tietoinen, vaan kunnossapitovastuu on taloyhtiöllä joka tapauksessa.

Taloyhtiön tulkittiin siis olevan kunnossapitovastuun kautta vastuussa korjaustöistä. Sen lisäksi korkein oikeus totesi, että muutostyöt aikoinaan tehnyt/teettänyt osakkeenomistaja saattaa olla puolestaan vahingonkorvausvastuussa tekemisistään. Koska korjausvastuun nähtiin olevan asiassa taloyhtiöllä, siinä asiassa ei ole kyse kuitenkaan A:n ja taloyhtiön välisestä asiasta, joiden välillä oikeutta käytiin, vaan aiemman osakkeenomistajan ja taloyhtiön välisestä vahingonkorvauskysymyksestä. Ratkaisu tarkoittaa siis sitä, että taloyhtiön pitää maksaa korjauskustannukset A:lle, ja taloyhtiö voi puolestaan koittaa vaatia vahingonkorvauksia aiemmalta osakkeenomistajalta, mikäli se on vielä käytännössä mahdollista.

Loppukommentti

Korkeimman oikeuden ratkaisua voidaan verrata  Turun hovioikeuden vuonna 12.10.2005 antamaan tuomioon, jossa ratkottiin monelta osin saman tyyppistä tilannetta. Siinäkin oikeustapauksessa oli kyse 1950-luvulla rakennetun talon huoneistosta, jossa oli alunperin ollut kylpyamme, joka sittemmin oli vaihdettu suihkuksi ilman, että vesieristyksiä oli siinä yhteydessä lisätty. Siinäkään tapauksessa nykyiset omistajat eivät oleet tehneet tai teettäneet rakenteellisia muutostöitä kylpyhuoneeseen, vaan muutosten tekijänä tai teettäjänä pidettiin jotain tuntemattomaksi jäänyttä aiempaa omistajaa.  Hovioikeus päätyi silloin siihen, että taloyhtiön nykyisten osakkaiden ei voida olettaa tienneen, että pesuhuoneesta puuttuvat tarpeelliset kosteuseristykset, ja hovioikeus vapautti osakkaat vastuusta korjauskustannusten suhteen, ja lasku korjauskustannuksista jäi taloyhtiön maksettavaksi. Korkein oikeus ei silloin myöntänyt asiaan valituslupaa, ja hovioikeuden päätös jäi lainvoimaiseksi.

Tuoreen korkeimman oikeuden ratkaisun myötä taloyhtiöt varmaan ottavat entistä herkemmin vastuulleen niitä kylpyhuoneiden kosteusvauriokorjausten kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet ainakin osin heikkotasoisten rakenteellisten vedenerityksten takia. Aika näyttää, mitä merkitystä sillä korkeimman oikeuden linjauksella on, joka koskee sitä, että altaan poistossa on kyse ”käyttötavan muutoksesta”. Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain mukaan niin keittiön, kodinhoitohuoneen, WC-, kylpyhuoneiden kuin saunatilojenkin pesualtaat, kylpyammeet, suihkualtaat sekä muun muassa uima-altaat ovat taloyhtiöissä osakkaan, eivätkä taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Korkeimman oikeuden ratkaisu saattaa toimia ennakkopäätöksenä kunnossapitovastuun siirtymisestä taloyhtiölle myös muissa altaiden poistotilanteissa, joissa alun perin taloyhtiöön asennettuja altaita poistetaan tavalla, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä, sekä muissakin sellaisissa muutostyötilanteissa, joissa edellä mainittuja asioita ei samalla muuteta. Vaikka vahingonkorvausvastuu säilyy vahinkojen aiheuttajalla, ja taloyhtiö voi sitä kautta periä mahdollisesti ainakin osan korjauskustannuksista, korvauskustannusten periminen vahingon aiheuttajalta ei välttämättä ole ihan yksinkertaista eikä halpaakaan, varsinkaan jos asunto-osake on vaihtanut omistajaa vuosien varrella useampia kertoja. Käytännössä taloyhtiöt ottanevatkin ratkaisun jälkeen osakkaiden tekemistä muutostöistä aiheutuneiden kosteusvahinkojen korjauskuluja herkemmin kannettavakseen