Avainsana-arkisto: asuntojen hinta

Kiinteistövero ja asuntojen hinnat

Miten kiinteistövero vaikuttaa asuntojen  hintoihin? Tätä kysymystä on lähestytty esimerkiksi Lars-Erik Borgen ja Jørn Rattsøn tutkimuksessa ”Capitalization of Property Taxes in Norway”, joka on julkaistu Public Finance Review -lehdessä. Tutkimus on tehty Norjassa. Siellä osassa kunnissa on käytössä kiinteistövero, osassa ei. Borgen ja Rattsøn tutkimus on julkaistu vuonna 2014, mutta sen 73 000 transaktiosta koostuva ja yhteensä 435 kunnasta peräisin oleva aineisto on peräisi paljon varhaisemmalta ajalta, vuosilta 1997-1999. Tutkimus on tehty pitkälti poikkileikkausaineistotyyppisesti, pyrkien vertailemaan eri kuntien tilanteita, ei niinkään muutoksia ajan edetessä. Korostettakoon sitä, että tässä puhutaan nyt asuntojen hinnoista, ei asumisen hinnoista.

Useissa tutkimuksissa on saatu tuloksia, joiden mukaan kiinteistöveroilla on sellainen yhteys esimerkiksi asuntojen hintoihin, että mitä korkeampi kiinteistövero on, sitä alemmat myyntihinnat asunnoilla on. Eri tutkimuksissa on saatu kuitenkin erilaisia tuloksia siitä, kuinka suuri tämä negatiivinen vaikutus on. Osassa tutkimuksista on saatu tulokseksi, että kiinteistövero kapitalisoituu asuntojen hintoihin vain osittain, kun taas eräissä tutkimuksissa on raportoitu, että kiinteistövero voisi kapitalisoitua jopa kokonaan. Täydellä kapitalisoitumisella tarkoitetaan sitä, että korkeammasta kiinteistöverosta seuraa, että asuntojen keskimääräinen myyntihinta alenee sen verran kuin mitä tulevaisuudessa maksettavaksi tulevan lisääntyneen kiinteistöverokertymän nettonykyarvo on – tai että alemmasta kiinteistöverosta seuraa vastaavasti asunnon arvoon korotus. Borgen ja Rattsøn tutkimus lukeutuu niiden tutkimusten joukkoon, joissa on tuloksena esitetty että kiinteistöverot saattavat kapitaloisoituvat jopa täysin asuntojen hintoihin. Heidän tulostensa mukaan 0,1 prosentin muutos kiinteistöverossa tarkoitti lähes 3,5 prosentin vaikutusta asuntojen hintoihin, joka puolestaan vastaa täyttä kapitalisoitumista 2,9 prosentin diskonttokorolla.

Kysymys kiinteistöverojen kapitaloisoitumisesta voisi olla Suomessakin tarkastelun arvoinen asia. Asuntojen hintojen korkeutta käsittelevässä julkisessa keskustelussa ei juuri lainkaan ole käsitelty sitä, että kiinteistöverokin voi olla yksi asuntojen hintoihin vaikuttava tekijä. Vielä vuonna 2014 Suomessa sallittiin 0,32 prosentin kiinteistövero vakituisesti asutuissa asuinrakennuksissa (lukuun ottamatta Ahvenanmaata, jossa kaikkialla ei edes peritä vakituisesti asutuista asuinrakennuksista kiinteistöveroa). Sen jälkeen kiinteistöveron alarajaa on korotettu 0,37 prosenttiin. Huomionarvoista on, että hallituksen esityksessä, jossa kiinteistöveroa esitettiin muutettavaksi, ei vaikutusarvion osana mainittu sitä, että asuinrakennusten kiinteistöveron tasolla voi olla vaikutusta paitsi julkisen sektorin verotuloihin ja asumiskustannuksiin, myös asuntojen myyntihintoihin. Muutos asuntojen hintoihin tapahtuu kiinteistöverojen asumiskustannuksiin aiheuttamien muutosten kautta, eikä se välttämättä tapahdu välittömästi tai täysimääräisesti veromuutosten jälkeen. Taloyhtiöiden kohdalla vaikutukset muodostuvat yhtiövastikkeiden kautta, ja niihin kiinteistöveromuutokset eivät välttämättä vaikuta heti.

Missä päin Suomea kiinteistöveron laillinen alaraja nykyisin on käytössä vakituisesti asuttujen asuinrakennusten kohdalla? Kyseistä 0,37 prosentin kiinteistöveroprosenttia vuonna 2015 käyttävät kunnat ovat Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku, Rauma, Kauniainen, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Raasepori, Tuusula, Kaarina, Kemiönsaari, Koski Tl, Paimio, Somero, Eurajoki, Harjavalta, Karvia, Pomarkku, Imatra, Kittilä, Pello sekä Ylitornio. Tuota kiinteistöverotasoa käyttävät siis kunnat, joissa asuntojen ja muiden kiinteistöjen hinnat ovat Suomen korkeimmilla tasoilla, sekä joukko erilaisia pienempiä kuntia.

Jos katsotaan maakuntien keskiarvoja, saadaan seuraavanlainen vakituisesti asuttujen asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttien keskiarvojen suuruusjärjestys maakunnittain: Ahvenanmaa (0,14%), Uusimaa (0,40 %), Varsinais-Suomi (0,42 %), Lappi (0,44 %), Satakunta (0,45 %), Kanta-Häme ja Pohjois-Pohjanmaa (0,46 %), Pohjois-Karjala (0,47 %), Pirkanmaa (0,49 %), Etelä-Karjala ja Keski-Suomi (0,50 %), Pohjanmaa (0,51 %), Etelä-Pohjanmaa (0,52 %), Etelä-Savo ja Pohjois-Savo (0,53 %), Päijät-Häme (0,54 %), Kainuu ja Kymenlaakso (0,55 %) sekä Keski-Pohjanmaa 0,59 %)

Jos Borgen ja Rattsøn tulos siitä, että 0,1 prosentin muutos kiinteistöverotasossa tarkoittaa 3,5 prosentin vaikutusta asuntojen hintoihin, pätisi myös Suomessa, tarkoittaisi se sitä, että jos Helsingin seudulla siirryttäisiin Keski-Pohjanmaan kiinteistöverotustasolle vakituisissa asuinrakennuksissa, voisivat vanhojen asuntojen hinnat alentua Helsingissä jopa lähes 7 prosenttia verrattuna muutoin toteutuvaan hintakehitykseen. Kyseinen laskelma on toki yksinkertaistus. Kiinteistöveron määritystavoissa on eroja Suomen ja Norjan kesken, eikä kiinteistöveron kapitalisaatiossakin voi olla eroja. Mutta asuntojen hinnoista käytävässä keskustelussa olisi syytä ainakin tiedostaa, että kiinteistöverokin voi olla yksi asuntojen hintoihin vaikuttava tekijä.