Avainsana-arkisto: vuokra-asuntotuotanto

Kohtuuhintainen vuokra-asuntotuotanto

Asuntoja tarvitaan elämiseen. Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on pulaa Suomessa etenkin pääkaupunkiseudulla.  Niille olisi kysyntää enemmän kuin on tarjontaa. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen ongelmaa on yritetty ratkoa monin tavoin viime vuosikymmenten aikana, mutta ongelma ei ole silti poistunut. Ongelma ei ole vain suomalainen erityisongelma, vaan samoja kysymyksiä pohditaan jatkuvasti ympäri maailman.

Kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon liittyy tiettyjä erityispiirteitä. Vertaillaan asian havainnollistamiseksi hiukan asuntomarkkinoita ja automarkkinoita, joista kummankin kohdalla on sekä uudistuotannon markkinat että käytettyjen tuotteiden markkinat. Autojen arvo pääsääntöisesti laskee vanhetessaan. Uudet autot eivät yleensä ole niin kohtuuhintaisia kuin vanhemmat autot.  Jos haluaa omistaa tai vuokrata kohtuuhintaisen auton,  selviää yleensä alemmalla hinnalla, kun valitsee vanhemman mallin. Koska joitakin vuosia vanhoja tiettyjä automalleja on Suomen markkinoilla vähemmän tarjolla kuin niille on markkinahinnoilla kysyntää, on käytettyjen autojen markkinaa jopa täydennetty tuomalla maahan käytettyjä autoja muualta. Asuntojen kohdallakin käytettyjen asuntojen hinnat ovat yleensä uudistuotantoa alempia (joskin asunnoissa hinnanalenema uudishintoihin nähden vanhenemisen myötä on yleensä hitaampaa kuin autoissa), mutta käytettyjen asuntojen tuominen markkinoille ei onnistu yhtä helposti, vaan uudisasuntotuotannon lopputuloksena syntyy yleensä uusia asuntoja. Autoja on helppo siirtää paikasta toiseen, asuntoja yleensä ei. Uudistuotanto ja kohtuuhintaisuus eivät ole ihan helposti yhteen sovitettavia tavoitteita. Eikä yhtälöä helpota sekään, että uudistuotantoa haluttaisiin mieluiten sellaisille paikoille, joilla kysyntää riittää. Sellaisilla paikoilla kun tonttimaan hintakin tapaa olla arvokasta, mikä ei myöskään tue samanaikaisia kohtuuhintaisuustavoitteita.

Ilkka Lehtinen on kirjoittanut Tilastokeskuksen blogiin kirjoituksen kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon järjestämisestä. Lehtinen on pitkään ollut mukana vuokra-asumisasioiden pohdinnassa, ja tuntee teeman hyvin. Hän toteaa, että vuokra-asuntopolitiikan peruskysymys on se, tuetaanko asuntojen rakentamista vai asumista, ja mainitsee, että asumistukeen ja asumisen toimeentulotukeen kuluu Suomessa nykyään noin kaksi miljardia euroa vuodessa. Lehtisen väittää, että kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon tukeminen olisi edullisempaa kuin suora asumistuki, ja esittää sitten joukon ehdotuksia siitä, miten vuokra-asuntotuotantoa kannattaisi hänen mukaansa käytännössä tukea. Lehtinen kaipaa markkinoille ”lisää aitoja yleishyödyllisiä rakentajatahoja”. Hän kannattaa sekä normien uudistamista että vuokra-asuntotuotannon subventoimista tonttimaan hinnan subventoimisen kautta. Lehtinen kirjoittaa:

”Vuokra-asuntototuotannon kustannukset koostuvat tonttimaasta, rahoituksen kestosta ja tasosta, rakennuskustannuksista ja rakentamisen normeista. Tonttimaan hinta on avainasemassa. Jos ongelmaan halutaan todellinen ratkaisu, pitäisi pääkaupunkiseudun metropolikuntien ja valtion antaa tontteja vuokra-asuntorakentamiseen Helsingin kaupungin vuokratonttien ehdoilla.”

Vuokra-asuntotuotannon kustannukset muodostuvat kirjoituksessa lyhyesti tiivistetyistä asioista(kin), mutta vuokra-asuntotuotantoon liittyy muitakin kustannuksia. Tonttimaan hinnan ohella merkittävän kuluerän voi muodostaa kuntien perimä kaavoituskorvaus, jolla kunta perii maan arvonnoususta merkittävän osan (tuon voi tosin myös tulkita osaksi tonttikustannuksia).  Suunnittelu ja rakentaminen toki maksaa, mutta merkittävän kuluerän muodostavat myös erilaiset verot. Lisäksi kaikessa tuotannossa joudutaan kustannuksia laskettaessa huomioimaan myös osuus monista yleisistä kustannuseristä, kuten vaikkapa hankekehityskustannukset (joista osa toteutuu ja osa ei), riskivaraukset, hallintokustannukset, myynti- ja markkinointikustannukset sekä monet muut kustannuserät, joista kokonaisuudessaan voi muodostua ihan merkittävä osuus jyvitettäväksi mukaan tuotantokustannuksiin.

On totta, että tonttimaan hinta on avainasemassa vuokra-asuntotuotannon kustannusten kannalta niissä kaupungeissa, joissa tonttimaa on hintavaa suhteessa asuntotuotannon muihin kustannuksiin. Epäselvempää on se, onko tonttimaan hinnan systemaattinen subventointi silti kustannustehokas tie kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon. Osassa maista, joissa aiemmin on subventoitu enemmän vuokra-asuntotuotantoa, ei ole oltu tuotantotukien vaikutuksiin tyytyväisiä, vaan vuokra-asuntotukien painopistettä on päädytty siirtämään vuokra-asuntojen rakentamisen tarjontatuista juuri asumisen tukemisen suuntaan.  Toisaalta nykyistä asumistukijärjestelmääkään ei pidetä kustannustehokkaana. Tarjontatukien leikkaamiseen liittyvää kansainvälistä keskustelua on hiukan tiivistetty esimerkiksi PTT:n kirjoittamissa, Ympäristöministeriön raportissa 4/2015 esitetyissä tapausesimerkeissä (raportin sivut 98-104) tarjontatukien leikkaamisesta Ruotsissa, Hollannissa ja Englannissa. Samaisessa raportissa esitetään, että silläkin voisi olla kohtuuhintaisuuden toteutumisen kannalta merkitystä,  kuka vuokra-asuntoja omistaa.  Raportin sivulla 110 todetaan:

Yleishyödyllinen yhteisö on tyypillinen eurooppalainen toimija tuetun asumisen sektorilla. Yleishyödyllisten yhteisöjen osalta keskeinen kysymys on niille asetettavat tavoitteet. Esimerkiksi Hollannissa asumisyhdistykset ovat rahoitukseltaan omavaraisia eli voitollisella liiketoiminnalla rahoitetaan sosiaalista asumista. Tulot investoidaan siis yrityksen sisällä. Suomen institutionaalisessa ratkaisussa yleishyödyllisillä yhteisöillä on omistajarakenteesta johtuen myös muita sosiaalipoliittisia tavoitteita kuin tuettujen asuntojen tuotanto. Koska eläkejärjestelmän rahoituksen turvaaminen on omistajuuden kautta osa VVO:n ja SATO:n toimintaa, pääoman tuottoprosentin pienentäminen velvoittamalla ne tuettuun vuokra-asuntotuotantoon on ongelmallista nykyisellä omistajarakenteella.
Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen järjestämistä koskevassa julkisessa keskustelussa ei Suomessa ole juuri näkynyt puheenvuoroja siitä, onko  kohtuuhintaisuuden toteutumisen kannalta todella merkitystä sillä, kuka kohtuuhintaisiksi tarkoitetut vuokra-asunnot omistaa, ja jos on, niin miten asia vaikuttaa. Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen tukemisen sääntöjä on kyllä laadittu huomioiden sitä, että eri vuokra-asuntojen omistajat voivat omilla päätöksillään vaikuttaa siihen, miten kohtuuhintaista asuminen lopulta on. Esimerkiksi ARA-vuokrataloissahan valtio säätelee omakustannusvuokrien määritystä ja sallii nykyisin sisällyttää vuokraan omalle pääomalle maksettavaa korkoa enintään 8 %. Jos korkoa peritään maksimimäärä, se voi vaikuttaa aika paljon vuokran suuruuteen verrattuna siihen, jos sisällytettävä korko on selvästi pienempi. Vuokriin ei ole ARA:n sääntöjen mukaan mikään pakko sisällyttää niin suurta korkoa kuin on mahdollista, vaan vuokratalon omistaja saa valita, miten suurta korkoa omalle pääomalle  peritään osana vuokria.
YM:n raportissa ei kerrottu mitään lukuarvoja siitä, ovatko eri omistajien kohdalla kohtuuhintaisuustoteumat todellisuudessa eronneet toisistaan, ja jos, niin kuinka paljon. Asian selvittäminen olisi mahdollista, jos haluttaisiin tietää, miten erilaisten omistajien perimät tosiasialliset vuokrat ovat eronneet kohtuuhintaiseksi tarkoitetussa asuntotuotannossa toisistaan.